Īpašumu tirgū ir cerība uz lielāku rosību. Kas jāzina pircējiem un pārdevējiem?

Pēc pagājušā gada vidū un nule janvārī Eiropas Centrālās bankas (ECB) pieņemtajiem lēmumiem pakāpeniski samazināt galvenās procentu likmes, Latvijas nekustamo īpašumu tirgū vīd cerība uz lielāku rosību. Pēc tirgus lietpratēju atzinuma banku hipotekāro kredītu likmju samazinājums šogad varētu veicināt pircēju vēlmi iegādāties mājokļus, kas ECB pārlieku lielo likmju dēļ pērn bija manāmi apsīkusi.

Pēc pagājušā gada vidū un nule janvārī Eiropas Centrālās bankas (ECB) pieņemtajiem lēmumiem pakāpeniski samazināt galvenās procentu likmes, Latvijas nekustamo īpašumu tirgū vīd cerība uz lielāku rosību. Pēc tirgus lietpratēju atzinuma banku hipotekāro kredītu likmju samazinājums šogad varētu veicināt pircēju vēlmi iegādāties mājokļus, kas ECB pārlieku lielo likmju dēļ pērn bija manāmi apsīkusi.

Pirmās dzīvības pazīmes

"ECB lēmumi vieš optimismu, tiesa, pagaidām piesardzīgu," teic nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmuma "Starlex Real Estate" vadītājs Egīls Smilktiņš, "kaut arī pagājušā gada sākumā tirgū vēl valdīja apsīkums, gada otrajā pusē jau bija manāma pirmā dzīvības pazīme. 

Pērn jūnijā ECB lēmums samazināt "Euribor" likmi par 0,25 procentpunktiem bija pirmais signāls inflācijas stabilizācijai un tirgus atveseļošanai. 

Jācer, ka procentu likmju samazinājums turpināsies arī šogad, veicinot interesi par nekustamo īpašumu iegādi."

"Starlex Real Estate" ekonomists Auseklis Sarkans teic, ka apstiprinājums lielākai tirgus rosībai ir 2024. gada pēdējos trijos mēnešos novērotais dzīvokļu pārdošanas darījumu skaita pieaugums. Salīdzinājumā ar 2024. gada trešo ceturksni tas palielinājies par 13%.

Uzņēmuma "Arco Real Estate" nekustamo īpašumu vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs gan teic, ka pagājušajā gadā ECB likmju samazinājums bijis pārāk mazs, lai īpašumu tirgū uzreiz notiktu lielas pārmaiņas.

"Pagājušajā gadā darījumu skaits bijis mazāks visur Latvijā un visu veidu īpašumu tirgū," saka viņš. "Pagājušā gada beigās apsīkums bija pat lielāks nekā iepriekšējos gados. 

Iespējams, tas tāpēc, ka pērn pircēji cerēja uz lielākām pārmaiņām jaunajā gadā, kuras janvārī arī sagaidīja. Pašlaik dzīvokļu tirgū rosība nenoliedzami ir krietni lielāka, nekā tā bija pagājušā gada beigās."

Jauno dzīvokļu cenas – augstas

"Jaunajos projektos, kurus būvē lielākoties Rīgā, tai tuvējos novados un Jūrmalā, cenas svārstās vidēji no 2400 līdz 2600 eiro par kvadrātmetru," atzīst Māris Laukalējs, "bet cenas samazinājušās ļoti moderni labiekārtotiem dzīvokļiem. Agrāk Rīgā to cenas pārsniedza 3000 eiro par kvadrātmetru, bet pašlaik tās noslīdējušas līdz aptuveni 2800 eiro par kvadrātmetru."

Savukārt "Starlex Real Estate" vadītājs Egīls Smilktiņš teic, ka Rīgā jaunajos projektos cenas ir nemainīgi augstas. Aiz galvaspilsētas centra – vidēji 2650 eiro, bet centrā – vidēji 3350 eiro par kvadrātmetru. Pietiekami augstas ir arī dzīvokļu cenas pirms kara celtajos un atjaunotajos namos – vidēji 2350 eiro par kvadrātmetru. Savukārt pirms kara celtajos neremontētajos namos – vidēji 1550 eiro par kvadrātmetru.

Spriežot pēc uzņēmumā "Arco Real Estate" veiktā sērijveida dzīvokļu tirgus pārskata, aizvadītajā gadā to cenas nav pārlieku mainījušās. Aizvadītā gada mēnešos Rīgā tās svārstījušās uz augšu un uz leju par 0,1 līdz 0,3%. Decembrī viena kvadrātmetra vidējā cena bija 851 eiro – aptuveni uz pusi zemāka nekā 2007. gada 1. decembrī, kad tā sasniedza visaugstāko atzīmi – 1620 eiro. Lielāks sērijveida dzīvokļu cenu palielinājums 2 līdz 4% apmērā pērn bija Ogrē, Jelgavā un Kauguros. Savukārt Salaspilī gada laikā saruka par 1%.

Prognozes 2025. gadam

"2025. gadā būtisku cenu svārstību vai tirgus satricinājumu nebūs," prognozē "Starlex Real Estate" vadītājs Egīls Smilktiņš, "iedzīvotāji meklēs gan izdevīgākus kredīta nosacījumus, gan modernus un komfortablus mājokļus."

"2025. gads varētu kļūt izdevīgāks kredītu ņēmējiem – pārkreditēšana ir kļuvusi vienkāršāka un lētāka, nekā bija agrāk," 

skaidro viņa kolēģis Auseklis Sarkans, "Patērētāju tiesību aizsardzības likuma grozījumi paredz, ka, pirmkārt, aizņēmējiem vairs nav nepieciešama esošā aizdevēja piekrišana, lai pārceltu kredītu uz citu banku. Otrkārt, par šādu pārkreditēšanu atcelta papildu maksa. Treškārt, turpmāk jauna kredītlīguma sagatavošanas izdevumi nedrīkstēs pārsniegt 1% no kredīta summas. Šīs pārmaiņas varētu vairot mājokļu pircēju interesi par izdevīgākiem aizdevuma nosacījumiem.

"Arco Real Estate" nekustamo īpašumu vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs: "Darījumu skaita apsīkums pērn, iespējams, bija tāpēc, ka pircēji cerēja uz lielākām pārmaiņām šogad."

Foto: Publicitātes

Uzņēmuma "Arco Real Estate" pārstāvis Māris Laukalējs domā, ka no šā gada 1. janvāra paaugstinātā iedzīvotāju ienākuma nodokļa likme – līdzšinējo 20% vietā 25,5% – vairāk skars īpašumu pārdevējus, nevis pircējus.

"Ja īpašnieks nolēmis pārdot īpašumu – to vairs neizmanto vai vajadzīga nauda cita iegādei –, tad viņš to tik un tā izdarīs, kaut arī par darījumu būs jāsamaksā lielāks nodoklis," spriež Māris, "pircējiem, kuriem īpašuma iegādei vajadzīgs bankas aizdevums, izlemt par darījumu jau mēdz būt krietni grūtāk."

Toties "Starlex Real Estate" vadītājs Egīls Smilktiņš spriež, ka kapitāla pieauguma nodokļa likmes palielinājums var būtiski ietekmēt gan nekustamo īpašumu tirgu, gan tā dalībnieku uzvedību. "Pirmkārt, paredzams, ka daļa īpašnieku, kuriem, pārdodot īpašumu, šis nodoklis būtiski samazinās ieņēmumus, izlems atlikt pārdošanu vai pat atteikties no tās pavisam," saka Egīls, "īpaši tie pārdevēji, kuri līdz šim nebija pārliecināti par nepieciešamību pārdot īpašumu iespējami ātrāk. Tas var samazināt piedāvājumu tirgū, kas savukārt var ietekmēt nekustamo īpašumu cenas. Otrkārt, pastāv risks, ka darījumos ar nekustamo īpašumu pieaugs ēnu ekonomikas īpatsvars. 

Lai samazinātu nodokļu slogu, pircēji un pārdevēji sāks izmantot shēmas, kur pirkuma līgumos uzrādītā summa atšķirsies no tās, kas būs samaksāta patiesībā. 

Piemēram, papildus īpašuma pirkuma cenai pircēji neoficiāli piemaksās par mēbelēm, lai samazinātu deklarēto darījuma vērtību.

Šīs pārmaiņas norāda uz nepieciešamību pēc caurspīdīgākas un efektīvākas nodokļu politikas. Valstij būs svarīgi sekot līdzi šīm tendencēm un, ja būs nepieciešams, ieviest papildu regulējumu, lai mazinātu ēnu ekonomikas izplatību un nodrošinātu stabilu nekustamā īpašuma tirgus attīstību."

Foto: Latvijas Avīze / Latvijas Mediji